Cómo funciona el proceso de desalojo (eviction): una guía paso a paso

El proceso de desalojo (eviction) es el procedimiento legal que un propietario debe seguir para remover a un inquilino de una propiedad de alquiler. En casi todos los casos, este proceso atraviesa cuatro etapas: un aviso por escrito que le da al inquilino la oportunidad de solucionar el problema o irse, una demanda de desalojo presentada en la corte si no lo hace, una audiencia judicial y —solo si el propietario gana— la remoción llevada a cabo por un sheriff o alguacil. Un propietario no puede saltarse estos pasos cambiando las cerraduras o cortando los servicios públicos; eso es ilegal en todos los estados de EE. UU.

Este artículo contiene información legal general, no asesoramiento legal. Las leyes varían según el estado y la situación, y su lectura no crea una relación abogado-cliente. Para obtener asesoramiento sobre su caso, hable con un abogado con licencia.

Puntos Clave

• El desalojo es un proceso judicial, no algo que un propietario pueda hacer por su cuenta. Los desalojos "por cuenta propia" —cambiar cerraduras, remover pertenencias o cortar los servicios públicos— son ilegales en todos los estados y pueden hacer que el propietario sea responsable por daños.
• El proceso casi siempre comienza con un aviso por escrito (como un aviso de "pago o desalojo" o "subsanación o desalojo"). El número de días requerido y la forma en que debe entregarse el aviso varían según el estado.
• Si el inquilino no paga, no subsana la infracción o no se muda antes de la fecha límite del aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo, llamada "retención ilícita (unlawful detainer)", "proceso sumario (summary process)" o "desposesión (dispossessory)", según el estado.
• Los inquilinos que son notificados generalmente deben responder dentro de un plazo corto y estricto; no hacerlo puede llevar a una sentencia en rebeldía (default judgment).
• Incluso después de que un propietario gana, el inquilino no es removido instantáneamente. El propietario debe obtener una "orden de posesión (writ of possession)", y un sheriff o alguacil lleva a cabo el desalojo.
• Los plazos varían desde unas pocas semanas hasta varios meses, dependiendo del estado, el calendario judicial del condado y si el inquilino impugna el caso.

Qué Significa "Desalojo"

El desalojo es la remoción legal de un inquilino de una unidad de alquiler a través de un proceso judicial. El objetivo de requerir una orden judicial es asegurar que los inquilinos reciban un aviso y la oportunidad de ser escuchados antes de perder su vivienda, y evitar que los propietarios tomen el asunto en sus propias manos.

La regla más importante que hay que entender —por ambas partes— es que un propietario no puede forzar la salida de un inquilino por cuenta propia. Cambiar las cerraduras, remover las pertenencias del inquilino, cortar la calefacción, el agua o la electricidad, o acosar a un inquilino para que se vaya es ilegal en todos los estados, incluso cuando el inquilino claramente debe el alquiler o ha incumplido el contrato de arrendamiento. Un propietario que haga esto puede ser ordenado a restaurar el acceso del inquilino y a pagar daños, que en algunos estados se establecen por ley en una cantidad fija por día. El camino legal siempre pasa por los tribunales.

Esta guía es una pieza de apoyo en nuestra cobertura más amplia de la ley de propiedad y alquiler. Para una visión más amplia —compra, venta, escrituras, títulos y la relación propietario-inquilino— consulte nuestra guía completa de la ley de bienes raíces para compradores, vendedores, propietarios e inquilinos.

Cuándo Ocurre el Desalojo: Motivos Comunes

Antes de comenzar, un propietario necesita una razón legalmente reconocida (llamada "motivos") para el desalojo. Los más comunes son:

• Falta de pago del alquiler. El motivo más frecuente y, por lo general, el más rápido de actuar.
• Incumplimiento del contrato de arrendamiento. Una mascota u ocupante no autorizado, daños más allá del desgaste normal o el funcionamiento de un negocio desde una unidad residencial.
• Fin del arrendamiento. Un contrato de arrendamiento de plazo fijo ha expirado, o un propietario termina un arrendamiento mes a mes con el aviso adecuado. En muchos lugares, esto se puede hacer sin dar una razón, pero un número creciente de ciudades y estados requieren una "causa justificada (just cause)" para todos los desalojos.
• Actividad ilegal. Conducta delictiva en la propiedad, lo que puede desencadenar un proceso más rápido en algunos estados.

Un detalle clave: las ciudades y los estados con reglas de desalojo por "causa justificada" (comunes en lugares como California y Nueva York) limitan cuándo un propietario puede desalojar. En esos lugares, un propietario generalmente no puede desalojar simplemente para volver a ocupar, vender o renovar la unidad sin cumplir requisitos legales específicos, y a veces pagar asistencia de reubicación.

El Proceso de Desalojo: Paso a Paso

El procedimiento exacto, los plazos y los formularios varían según el estado y, a menudo, según la ciudad. La secuencia a continuación describe el marco general utilizado en todo Estados Unidos.

1. El propietario identifica motivos válidos. Como se describió anteriormente, debe haber una razón legalmente reconocida antes de que el proceso pueda comenzar.
2. El propietario entrega un aviso por escrito. Esta es la advertencia formal que le da al inquilino una fecha límite para actuar (más sobre los tipos de aviso a continuación). Presentar una demanda antes de que finalice el período de aviso puede hacer que el caso sea desestimado.
3. El período de aviso transcurre. El propietario debe esperar el número total de días del aviso. Si el inquilino paga, subsana la infracción o se muda durante este período, el proceso generalmente se detiene allí.
4. El propietario presenta la demanda de desalojo. Si la fecha límite pasa sin resolución, el propietario presenta una queja o petición en el tribunal local apropiado, adjuntando el contrato de arrendamiento y una copia del aviso, y pagando una tarifa de presentación.
5. El inquilino es notificado de la demanda. El inquilino debe recibir formalmente los documentos judiciales, generalmente por un notificador de procesos o sheriff, o mediante publicación y envío por correo. Una notificación incorrecta puede retrasar o anular el caso.
6. El inquilino responde (o no lo hace). En muchos estados, el inquilino debe presentar una respuesta por escrito dentro de un plazo corto y estricto. No hacerlo puede resultar en una sentencia en rebeldía a favor del propietario.
7. El tribunal celebra una audiencia. Las audiencias de desalojo a menudo se programan rápidamente, a veces en una o dos semanas. El propietario presenta el contrato de arrendamiento, el aviso, la prueba de notificación y la evidencia del alquiler impago o la infracción; el inquilino puede presentar defensas.
8. El tribunal emite una sentencia. Si el propietario gana, el tribunal emite una "sentencia de posesión" que establece que el inquilino no tiene derecho a permanecer. También puede otorgar alquileres impagos o daños.
9. El propietario solicita una orden de posesión. Este es un paso separado. La orden (también llamada orden de restitución o orden de desalojo) es la orden judicial que instruye a las fuerzas del orden a remover al inquilino.
10. Un sheriff o alguacil hace cumplir la orden. Las fuerzas del orden publican un aviso final y luego regresan en la fecha programada para supervisar el desalojo si el inquilino aún no se ha ido. Solo en este punto se pueden cambiar las cerraduras, y solo con la presencia de las fuerzas del orden.

Los inquilinos que se enfrentan a cualquiera de estos pasos no deben esperar hasta el último momento. Muchos de los plazos son cortos, y actuar con anticipación abre más opciones. Nuestra revisión paso a paso de lo que un inquilino puede hacer cuando se enfrenta a un desalojo y otras disputas de alquiler cubre el lado del inquilino con más profundidad.

Tipos de Avisos de Desalojo de un Vistazo

El aviso es el primer paso legal, y el tipo depende del motivo del desalojo. La tabla a continuación resume las categorías comunes. El número específico de días y el nombre exacto varían según el estado.

Tipo de aviso	Cuándo se usa	Qué le da al inquilino
Aviso de Pago o Desalojo	Alquiler impago	Un número determinado de días para pagar la cantidad total adeudada o mudarse
Aviso de Subsanación o Desalojo	Una infracción del contrato de arrendamiento que no sea el alquiler (por ejemplo, mascota no autorizada)	Un número determinado de días para corregir ("subsanar") la infracción o mudarse
Aviso de Desocupación / Aviso de Desalojo	Terminación de un arrendamiento (a menudo mes a mes) o después de que expira un contrato de arrendamiento	Aviso anticipado para mudarse en una fecha establecida; a menudo sin opción de subsanación
Aviso de Desalojo Incondicional	Infracciones repetidas o mala conducta grave en algunos estados	Una orden de desalojo sin posibilidad de pagar o subsanar

La forma en que se entrega el aviso también es importante. Puede requerirse la entrega personal, la publicación en la puerta más el envío por correo, u otros métodos especificados por el estado. Un aviso entregado de forma incorrecta —o que enumera la cantidad incorrecta o muy pocos días— puede ser impugnado.

Plazos Importantes (y Por Qué Debe Verificar los Suyos)

El desalojo se basa en plazos, y casi todos varían según el estado y, a veces, según la ciudad. Trate las cifras a continuación como ilustrativas, no como la regla en su área:

• Los períodos de aviso por falta de pago suelen ser de 3, 5, 7 o 14 días, pero el período requerido depende de su estado y, a veces, de la duración del arrendamiento.
• El aviso para terminar un arrendamiento mes a mes es frecuentemente de 30 días, pero algunos estados requieren 60 o 90 días, especialmente para inquilinos a largo plazo.
• El plazo del inquilino para responder a una demanda puede ser tan corto como unos pocos días después de ser notificado.
• El tiempo entre la sentencia y la ejecución de la orden también varía, a veces solo unos pocos días.

Debido a que no cumplir un plazo puede costarle al propietario el caso o al inquilino sus defensas, verifique los plazos exactos que se aplican a su propiedad a través de los estatutos de su estado, su tribunal local o un abogado con licencia. No confíe en un número que vio para un estado diferente.

Qué Sucede con las Pertenencias del Inquilino

Esta es una de las partes más específicas del proceso según el estado, y los propietarios deben tener especial cuidado aquí. En general, un propietario no puede simplemente tirar las posesiones de un inquilino después de un desalojo. La mayoría de los estados requieren alguna combinación de:

• Dar al inquilino un período de tiempo para recuperar sus pertenencias,
• Almacenar la propiedad por un período determinado, y
• Proporcionar un aviso por escrito de lo que sucederá con los artículos y cuándo.

Algunos estados tienen estatutos detallados que especifican los períodos de almacenamiento, los avisos requeridos y lo que un propietario puede hacer con la propiedad verdaderamente abandonada. Violar estas reglas puede exponer a un propietario a responsabilidad, por lo que esta es un área para verificar localmente o con un abogado.

Errores Comunes

Errores que cometen los propietarios:

• Intentar un desalojo por cuenta propia: cambiar cerraduras, remover pertenencias o cortar los servicios públicos. Esto es ilegal en todas partes y puede tener graves consecuencias.
• Entregar un aviso defectuoso (cantidad incorrecta, muy pocos días, entrega incorrecta), lo que puede hacer que la demanda sea desestimada.
• Presentar la demanda antes de que expire el período de aviso.
• Aceptar un alquiler parcial después de presentar la demanda, lo que en algunos estados puede renunciar a los motivos del desalojo.
• Deshacerse de las pertenencias de un inquilino sin seguir el proceso requerido por el estado.

Errores que cometen los inquilinos:

• Ignorar el aviso o la demanda. No hacer nada generalmente lleva a una sentencia en rebeldía.
• No cumplir el corto plazo para presentar una respuesta.
• No presentarse a la audiencia, lo que anula la oportunidad de presentar defensas.
• Asumir que una promesa verbal del propietario ("solo págame la próxima semana") detuvo el proceso; obtenga cualquier acuerdo por escrito.

Defensas del Inquilino contra el Desalojo

Los inquilinos no están indefensos una vez que se presenta un caso. Si una defensa funciona depende de los hechos y de la ley estatal, por lo que se recomienda encarecidamente consultar a una organización de asistencia legal para inquilinos o a un abogado antes de confiar en una. Las defensas comunes incluyen:

• Aviso incorrecto. El propietario usó el aviso incorrecto, dio muy pocos días, lo entregó incorrectamente o declaró la cantidad incorrecta.
• Incumplimiento de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability). La mayoría de los estados exigen que los propietarios mantengan una unidad segura y habitable. Si el propietario ignoró problemas graves —falta de calefacción o agua caliente, peligros estructurales, una infestación de plagas— muchos estados permiten que un inquilino presente esto como defensa contra un desalojo por falta de pago.
• Represalia (retaliation). La mayoría de los estados prohíben a los propietarios desalojar a un inquilino por actividades protegidas, como informar una violación del código o organizarse con otros inquilinos.
• Discriminación (discrimination). Desalojar por motivos de una clase protegida —raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o discapacidad— viola la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) federal y, a menudo, la ley estatal y local.
• Errores de procedimiento. Notificación incorrecta de la demanda, presentación en el tribunal equivocado o nombrar a las partes incorrectas.

Si un inquilino cree que el propietario ya cruzó la línea hacia un desalojo ilegal, puede presentar una moción de emergencia para restaurar el acceso, llamar a la policía local, demandar por daños y, en algunos estados, recuperar daños estatutarios establecidos por día. Documentar todo (fotos, fechas, comunicaciones) es esencial.

Cuándo Contactar a un Abogado

El desalojo avanza rápido y las apuestas son altas: pérdida de vivienda para un inquilino, alquiler perdido y posible responsabilidad para un propietario. Considere hablar con un abogado si:

• Usted es un inquilino que ha recibido un aviso o una demanda, especialmente si tiene una posible defensa o un plazo de respuesta muy corto.
• Usted es un propietario que no está seguro de si su aviso, motivos o notificación cumplen con los requisitos de su estado.
• La propiedad se encuentra en una ciudad o estado con reglas de desalojo por "causa justificada" o control de alquileres.
• Un propietario ha intentado un desalojo, corte de servicios públicos o remoción de pertenencias sin una orden judicial.
• El caso involucra supuesta discriminación, represalias o problemas de habitabilidad.

Los inquilinos a menudo califican para ayuda gratuita o de bajo costo. Las organizaciones de asistencia legal locales, las clínicas de vivienda de facultades de derecho, los centros de autoayuda judicial y el directorio de programas de asistencia legal de la Legal Services Corporation (LSC, Corporación de Servicios Legales) son buenos puntos de partida. El contacto temprano —en la etapa de aviso, no solo cuando llega una demanda— es importante porque algunos derechos tienen plazos estrictos.

Si prefiere trabajar con un abogado privado, puede explorar el centro de práctica de bienes raíces o encontrar abogados de bienes raíces y de propietarios-inquilinos cerca de usted. Si su disputa se centra en un depósito retenido en lugar de la remoción, nuestra herramienta de depósito de seguridad y nuestra herramienta de ayuda para el desalojo pueden ayudarle a determinar su situación.

Costos y Tarifas

Los costos de desalojo varían ampliamente según la ubicación. Los propietarios suelen pagar una tarifa de presentación judicial (el monto lo establece la jurisdicción), una tarifa por notificar al inquilino, el costo del sheriff o alguacil que hace cumplir la orden y, si contratan uno, los honorarios del abogado. Incluso cuando un propietario gana una sentencia monetaria por alquiler impago, cobrarla es un proceso separado y a menudo difícil si el inquilino tiene activos limitados. Muchos propietarios nunca recuperan la mayor parte de lo que se les debe.

Para los inquilinos, el costo principal suele ser el alquiler o los daños reclamados, más cualquier costo judicial otorgado al propietario. El costo más difícil de cuantificar es el propio registro de desalojo: las presentaciones y sentencias a menudo aparecen en los informes de selección de inquilinos y pueden dificultar la obtención de vivienda en el futuro. Algunos estados limitan cómo se pueden informar los registros de desalojo o permiten el sellado en ciertas situaciones.

Diferencias Estatales y Locales

Pocas áreas del derecho varían tanto, de una jurisdicción a otra, como el desalojo. Las diferencias que debe esperar incluyen:

• El nombre de la demanda. "Retención ilícita" (California y otros), "proceso sumario" o "posesión sumaria" (partes del noreste), "entrada forzosa y retención" o "acción de desposesión" (Georgia).
• Qué tribunal lo maneja. Tribunal de distrito, tribunal de justicia, tribunal de vivienda, tribunal de magistrados o tribunal de sesiones generales, dependiendo del estado y, a veces, del monto en dólares.
• Períodos de aviso y plazos de respuesta, como se describió anteriormente.
• Causa justificada y control de alquileres. Algunas ciudades y estados limitan drásticamente cuándo y por qué un propietario puede desalojar, y pueden requerir pagos de reubicación.
• Reglas para manejar las pertenencias de un inquilino después de un desalojo.

Siempre verifique las reglas del estado específico —y la ciudad— donde se encuentra la propiedad antes de actuar.

Recursos Útiles

• Los estatutos de propietario-inquilino de su estado, generalmente disponibles en el sitio web oficial de la legislatura estatal.
• El centro de autoayuda o sitio web de su tribunal local, que a menudo publica los formularios, tarifas y plazos para los casos de desalojo en ese condado.
• Legal Services Corporation (LSC, Corporación de Servicios Legales), que mantiene un directorio de programas de asistencia legal en todo Estados Unidos para inquilinos que califican.
• El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés), para obtener información sobre los derechos de vivienda justa y los consejeros de vivienda aprobados.
• Organizaciones locales de asistencia legal, sindicatos de inquilinos y servicios de referencia de abogados de asociaciones de abogados, tanto para representación como para referencias.

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto tiempo dura el proceso de desalojo?

Depende en gran medida del estado, el condado, el motivo del desalojo y si el inquilino lo impugna. Un desalojo por falta de pago no impugnado puede pasar por los tribunales en cuestión de semanas en algunos lugares; en otros, lleva varios meses. Una vez que un inquilino presenta una respuesta o plantea defensas, lleva más tiempo. Después de una sentencia, generalmente hay un corto período de espera antes de que un sheriff o alguacil pueda llevar a cabo la remoción. Debido a que los calendarios judiciales locales impulsan gran parte del cronograma, un abogado familiarizado con la práctica de desalojo en su área puede dar una estimación más precisa.

¿Puede un propietario cambiar las cerraduras para obligar a un inquilino a irse?

No. Un propietario generalmente no puede cambiar las cerraduras, remover las pertenencias de un inquilino, cortar los servicios públicos o usar otras medidas de "autoayuda" para obligar a un inquilino a irse sin pasar por el proceso judicial de desalojo. El desalojo por cuenta propia es ilegal en prácticamente todos los estados y puede hacer que el propietario sea responsable por los daños del inquilino —a menudo mucho más allá del alquiler impago— y, a veces, los honorarios del abogado. Incluso cuando el inquilino ha incumplido claramente el contrato de arrendamiento o no ha pagado, la remoción requiere un aviso adecuado, un procedimiento judicial y, si es necesario, la intervención de las fuerzas del orden. Un inquilino que es desalojado ilegalmente debe documentar todo y contactar de inmediato a un abogado de derechos de inquilinos o a la autoridad de vivienda local.

¿Qué sucede si un inquilino ignora el aviso de desalojo?

Si un inquilino no paga, no subsana la infracción o no se muda antes de la fecha límite del aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo. Luego, el inquilino es notificado con los documentos judiciales y tiene la oportunidad de comparecer. Si el inquilino ignora la demanda y no se presenta, el tribunal generalmente emitirá una sentencia en rebeldía a favor del propietario, lo que lleva a una orden judicial para desalojar y, eventualmente, a una orden que permite a un sheriff o alguacil remover al inquilino. Ignorar el proceso significa renunciar a la oportunidad del inquilino de presentar defensas y puede dejar un registro judicial del desalojo que afecta futuras solicitudes de alquiler.

¿Qué es una orden de posesión?

Una orden de posesión es la orden judicial —emitida después de que el propietario gana una sentencia— que autoriza a las fuerzas del orden a remover a un inquilino que no se ha ido voluntariamente. Es un paso separado de la sentencia; el propietario debe solicitarla. Dependiendo del estado, también puede llamarse orden de restitución o orden de desalojo. Una vez emitida, la orden se envía al sheriff o alguacil, quien programa una fecha de ejecución, publica un aviso final y supervisa el desalojo. Solo en ese momento el propietario puede cambiar las cerraduras, y solo con la presencia de las fuerzas del orden.

¿Puede un inquilino detener un desalojo pagando el alquiler adeudado?

A menudo, sí, al menos al principio. Para un aviso de pago o desalojo, pagar la cantidad total adeudada dentro del período de aviso generalmente detiene el proceso en la mayoría de los estados, aunque algunos estados tratan de manera diferente a los que no pagan repetidamente. Obtenga un recibo por escrito de cualquier pago. Si el propietario ya ha presentado la demanda, el inquilino aún puede necesitar comparecer en la corte incluso después de pagar, porque el juez decide si el caso debe ser desestimado. Tenga cuidado al entregar un pago parcial sin confirmar, por escrito, que realmente detiene el desalojo; algunos propietarios aceptan un alquiler parcial y continúan de todos modos.

¿Un desalojo permanece en mi historial?

Puede que sí. Las presentaciones y sentencias de desalojo judicial suelen formar parte del registro judicial público, y las empresas de selección de inquilinos a menudo las informan a los posibles propietarios que realizan verificaciones de antecedentes. Incluso una presentación en la que el inquilino finalmente ganó, o una resuelta antes de la sentencia, puede aparecer dependiendo del servicio de informes. Algunos estados han aprobado leyes que limitan cómo se pueden informar o usar los registros de desalojo, y algunos permiten que los registros se sellen en ciertas situaciones, particularmente relacionadas con emergencias de salud pública. Si tiene un desalojo en su historial o le preocupa uno, un consejero de vivienda o un abogado puede explicarle si podría ser elegible para el sellado en su estado.

¿Qué defensas puede presentar un inquilino en un tribunal de desalojo?

Las posibles defensas incluyen aviso incorrecto (tipo incorrecto, muy pocos días, servicio deficiente o cantidad reclamada incorrecta), el incumplimiento del propietario de mantener la unidad habitable, represalias por actividad protegida como informar violaciones del código, discriminación en violación de las leyes de vivienda justa, el propietario que acepta el alquiler después de presentar la demanda (lo que puede renunciar a los motivos en algunos estados) y errores de procedimiento en la demanda misma. Si alguna de estas funciona depende de los hechos y las reglas de su estado. Preséntese a cada audiencia programada —no asistir a una generalmente significa una sentencia en rebeldía— e intente consultar a un abogado o una organización de asistencia legal antes de la fecha de la audiencia.

¿Necesito un abogado para un desalojo?

Por lo general, no se le exige tener uno, pero a menudo ayuda. Para los propietarios, un abogado puede confirmar que el aviso, los motivos y la notificación cumplen con los requisitos estatales; pequeños errores pueden hacer que un caso sea desestimado. Para los inquilinos, un abogado o una organización de asistencia legal pueden detectar defensas, cumplir plazos cortos y negociar resultados que un inquilino no representado podría pasar por alto, como un acuerdo de mudanza que mantiene el caso fuera de los informes de selección. Muchos inquilinos califican para asistencia legal gratuita, y obtener ayuda temprano —en la etapa de aviso— le brinda la mayor cantidad de opciones.

Si se enfrenta a un desalojo —ya sea que usted sea un propietario que intenta hacerlo correctamente o un inquilino que intenta proteger su hogar— las reglas de su estado y ciudad controlan el resultado, y los plazos son cortos. Hable con un abogado de bienes raíces o de propietarios-inquilinos con licencia, o con una organización de asistencia legal local, lo antes posible para que comprenda sus derechos y opciones antes de que pase un plazo.